Ihre Immobilie verkaufen. Mit einem klaren Plan von der Bewertung bis zur Übergabe.

Besteuert wird der steuerlich ermittelte Veräußerungsgewinn – also der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Besteuert wird nicht der Verkaufspreis.

Ein Verkauf mit Verlust löst keine Immobilienertragsteuer aus.

Für private Grundstücksverkäufe gilt seit 2016 ein besonderer Steuersatz von 30 % auf den Gewinn.

Auf Antrag kann stattdessen der persönliche Einkommensteuertarif angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Ob das günstiger ist, hängt von Ihren übrigen Einkünften ab und gehört in die Hände Ihrer steuerlichen Beratung.

Entscheidend ist, wann die Immobilie zuletzt entgeltlich angeschafft wurde. Ab dem 31. März 2002 angeschafft: „Neu-Grundstück“ – Gewinn aus tatsächlichem Erlös minus tatsächlichen, gegebenenfalls angepassten Anschaffungskosten.

Vor dem 31. März 2002 angeschafft: „Alt-Grundstück“ – die Steuer bemisst sich im Normalfall pauschal nach dem Verkaufserlös. Bei einem Verkaufsgeschäft bis 31. Dezember 2026 sind das 4,2 % des Erlöses, ab 1. Jänner 2027 sind es 6 %. Auf Antrag ist auch hier die Berechnung mit den tatsächlichen Kosten möglich.

Ob Altvermögen vorliegt, entscheidet nicht allein das Datum: Maßgeblich ist, ob die Immobilie am 31. März 2012 noch steuerverfangen war.

Steuerfrei ist der Verkauf des Eigenheims oder der Eigentumswohnung samt Grund, wenn Sie dort seit der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend Ihren Hauptwohnsitz hatten – oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend.

Dazu kommen weitere Voraussetzungen: Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden, es gelten Fristen, und beim Grund gilt eine Grenze von 1.000 m². Ob die Befreiung in Ihrem Fall greift, lässt sich nicht aus zwei Angaben ableiten.

Der Gewinn aus einem selbst hergestellten Gebäude kann steuerfrei sein – wenn Sie es von Grund auf neu errichtet und das Baurisiko getragen haben. Eine Renovierung oder Fertigstellung genügt nicht.

Die Grenzen: Befreit ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Wurde das Gebäude in den letzten zehn Jahren vermietet, entfällt die Befreiung insoweit. Ein vom Vorbesitzer errichtetes Gebäude ist nicht erfasst.

Die Erbschaft oder Schenkung selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus. Der spätere Verkauf ist deshalb aber nicht automatisch steuerfrei.

Die Hauptwohnsitzbefreiung des Verstorbenen geht nicht auf die Erben über. Bei der Fünf-aus-zehn-Jahren-Regel können eigene Wohnzeiten als Angehöriger zählen. Für Alt- oder Neuvermögen kommt es auf den letzten entgeltlichen Erwerb an – diese Einordnung nimmt Ihre steuerliche oder rechtliche Vertretung vor.

Wurde die Immobilie vermietet, vermindert die bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibung (AfA) die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn wird dadurch höher.

Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand kann die Anschaffungskosten erhöhen, soweit er nicht schon bei den Mieteinkünften abgesetzt wurde. Laufende Instandhaltung wie Ausmalen zählt nicht.

Bei Alt-Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet wurden, gilt ein höherer Pauschalsatz: 18 % des Verkaufserlöses bei einem Verkaufsgeschäft bis 31. Dezember 2026, 21 % ab 1. Jänner 2027.

Zusätzlich gilt: Wurde nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet und ab dem 30. Juni 2025 verkauft, erhöht sich der Gewinn aus Grund und Boden um einen Umwidmungszuschlag von 30 % – begrenzt mit dem anteiligen Verkaufserlös. Die Belastung kann dann bis zu 23,4 % bzw. ab 2027 bis zu 27,3 % des Erlöses für den Grund erreichen.

Beim besonderen Steuersatz sind die Abzüge eng begrenzt. Bei Neu-Grundstücken mindern im Wesentlichen die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung den Gewinn; bei der Pauschalberechnung für Alt-Grundstücke gibt es keine weiteren Abzüge.

Vermarktungskosten und das Maklerhonorar sind damit nicht automatisch steuerlich abzugsfähig.

Berechnung und Abfuhr erfolgen in der Regel durch die Rechtsanwalts- oder Notariatskanzlei, die den Kaufvertrag abwickelt – auf Grundlage Ihrer Angaben und Unterlagen.

Wir sind keine Steuerberatung. Wir koordinieren Termine und Unterlagen mit Ihrer Steuerberatung, Ihrem Rechtsanwalt oder Notar und sorgen dafür, dass die Frage früh gestellt wird – nicht erst beim Vertragstermin.